La réhabilitation énergétique et globale des copropriétés

Un gisement d’économie d’énergie

Comme tous les autres bâtiments, les immeubles collectifs soumis au régime de la copropriété représentent un gisement d’économie d’énergie et d’émission de gaz à effet de serre. Pour y parvenir, il s’agit généralement d’entreprendre des travaux conséquents et souvent coûteux. Ceux-ci sont généralement plus efficaces et performants, lorsqu’ils sont collectifs, impactant les parties communes, mais aussi parfois certaines parties privatives comme les fenêtres.
S’ils sont plus ou moins compliqués techniquement, en fonction des caractéristiques architecturales du bâtiment, ils sont toujours difficiles à faire voter par l’assemblée des copropriétaires.

La copropriété : une maîtrise d’ouvrage pas comme les autres

Un immeuble en copropriété a la particularité d’appartenir à plusieurs propriétaires. Les décisions concernant les parties communes de cette copropriété relèvent en général de résolutions votées en assemblée générale de copropriétaires, selon les dispositions régies par la loi. La maîtrise d’ouvrage d’une copropriété est donc multiple et ne prend ses décisions qu’à des moments particuliers (assemblées générales ordinaires et parfois extraordinaires). Le projet doit donc être découpé en phases qui devront être validées, l’une après l’autre, par l’organe délibératif de l’assemblée générale. Cette dernière pouvant signer l’arrêt immédiat du projet, on comprend que la bonne préparation des documents à présenter aux copropriétaires et la qualité de la rédaction de la résolution à voter en AG sont primordiaux.
Outre l’absence de certains copropriétaires en assemblée générale, une des difficultés à faire voter des travaux ambitieux dans une copropriété s’explique par le fait que chaque propriétaire n’y est pas nécessairement disposé à un moment donné. Pour certains par exemple, cela peut être compliqué financièrement, d’autres ont d’autres préoccupations qui ne leur permettent pas de s’impliquer pour comprendre les objectifs du projet, et d’autres encore ne sont pas d’accord avec l’intérêt d’investir autant, surtout si, âgés, ils ne verront guère le retour sur investissement.

Les 9 étapes d’une réhabilitation énergétique et globale

Le CAUE de Meurthe-et-Moselle a développé une méthodologie de projet adaptée aux rythmes décisionnels des copropriétés et respectant l’obligation de mise en concurrence des prestataires.

1-    Définition des besoins et rédaction d’un cahier des charges de recrutement de maîtrise d’œuvre  

Recueil des besoins, établissement d’un programme, définition des missions et des compétences de maîtrise d’œuvre (au minimum architecte et BET énergétique), rédaction d’un cahier de charges pour le recrutement d’une maîtrise d’œuvre.

2-    Examen des candidatures

Examen des candidatures en commission (conseil syndical, syndic, voire autres copropriétaires et CAUE, voire ALEC et/ou SAPL Grand Nancy Habitat), sélection d’au maximum trois ou quatre candidats en vue des auditions.

3-    Audition

Audition des trois (ou quatre) équipes de maîtrise d’œuvre candidates par la commission. Les candidats doivent se présenter, expliquer la façon dont ils procéderont pour atteindre les objectifs de la copropriété et faire une offre d’honoraires.

A noter :

• A ce stade, les candidats n’ont pas encore travaillé sur l’immeuble dont il est question, et il ne faut pas s’attendre à avoir déjà des réponses architecturales concernant le projet.
• Par ailleurs, il convient de relativiser le critère « prix de l’offre », des honoraires bas pouvant générer des travaux coûteux et inversement.

A l’issue de ces auditions, les candidats sont classés par ordre de préférence en vue du vote en assemblée générale.

4-    Assemblée générale n°1

L’intention de réfléchir à un projet de rénovation est ensuite présentée aux copropriétaires, lors de l’assemblée générale.
A noter : la rédaction des résolutions, c’est-à-dire des propositions pour lesquelles les copropriétaires devront voter par oui ou par non, est très importante. Une résolution confuse peut faire rejeter un projet qui aurait pu être accepté.

5-    Mission de maîtrise d’œuvre : Phase DIAGNOSTIC - FAISABILITÉ

Après le délai de recours légal de deux mois contre les décisions prises en assemblée générale, la copropriété va pouvoir contractualiser avec l’équipe de maîtrise d’œuvre pour l’ensemble de la mission. Le marché doit distinguer la tranche ferme, concernant la première phase de diagnostic et de faisabilité, des tranches optionnelles dévolues à la conception du projet et au suivi des travaux.

L’équipe de maîtrise d’œuvre va établir un état des lieux technique de l’immeuble. Le cas échéant, elle analysera les études déjà réalisées (audit énergétique, diagnostic de performance global…) ou les réalisera elle-même si sa mission l’exige. A l’issue de ce diagnostic, l’étude de faisabilité a pour objectif de proposer plusieurs scénarios d’amélioration. Chaque scénario décrit des types de travaux, en évalue la performance, notamment en termes d’économie d’énergie, et en indique le coût estimatif.

6-    Assemblée générale n°2

Les études de diagnostic et de faisabilité sont présentées aux copropriétaires en assemblée générale par la maîtrise d’œuvre. L’objectif est alors de définir un « programme » de travaux, à partir des scénarios présentés. Les copropriétaires doivent ensuite voter la prochaine mission de maîtrise d’œuvre, à savoir la mission de conception. Si la résolution est adoptée, le syndic pourra affermir la première tranche optionnelle du marché, après le délai de deux mois de recours.

7-    Mission de maîtrise d’œuvre : Phase CONCEPTION

Sur la base du programme de travaux voté en AG, l’équipe de maîtrise d’œuvre va réfléchir à projet. Celui-ci se décompose habituellement en trois phases :

• L’avant-projet (AVP), qui pour les projets complexes peut éventuellement être décomposé en avant-projet sommaire (APS) et détaillé (APD) ;
• La phase « projet » qui précise le projet dans toutes ses composantes et aboutit au dossier de consultation des entreprises (DCE) ;
• L’assistance aux marchés de travaux (AMT)

8-    Assemblée générale n°2

Lors de cette AG, les devis des entreprises seront présentés, ainsi que l’analyse qu’en aura faite l’équipe de maîtrise d’œuvre. Il s’agira alors, pour les copropriétaires, de voter ou non la réalisation des travaux, et si oui, d’en choisir les entreprises et de confier la mission de suivi de chantier au maître d’œuvre.

9-    Mission de maîtrise d’œuvre : Phase TRAVAUX

Cette dernière mission confiée à la maîtrise d’œuvre comprendra :

• La demande d’autorisation d’urbanisme (déclaration préalable ou permis de construire) ;
• La direction de l’exécution des travaux (DET) ;
• L’assistance aux opérations de réception (AOR), y compris la réalisation du Dossier des ouvrages exécutés (DOE).

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